Przygotowanie się do budowy domu z kredytem hipotecznym krok po kroku

Bez kategorii 8 marca, 2021

Przygotowanie się do budowy domu z kredytem hipotecznym krok po kroku

W ostatnim czasie wielu z nas zastanawia się nad zmianą małego mieszkania na rzecz posiadania własnego ogrodu oraz  większej przestrzeni dla rodziny. Zapewnić to może własny dom. Przed podjęciem tej ważnej decyzji życiowej ważne jest  przygotowanie się do budowy domu z kredytem hipotecznym.

Temat jest obszerny i złożony, ponieważ wiele wchodzi aspektów do podjęcia decyzji, które potem będą miały wpływ na kształt oferty kredytu na budowę i wykończenie domu. Warto zatem przygotować się do tego przedsięwzięcia w sytuacji, gdy będą potrzebne środki z kredytu.

Ocena zdolności kredytowej i koszt budowy domu ma istotne znaczenie jaką kwotę zechce pożyczyć bank.

Przygotowanie się do budowy domu z kredytem hipotecznym krok po kroku musi zostać poprzedzone pytaniami tzn. co zamierzamy.

Jaki kredyt na budowę domu? Czy to ma być pożyczka na budowę domu, czy kredyt hipoteczny na zakup działki i budowę domu, czy preferencyjny kredyt na budowę domu dla młodych, czy kredyt na budowę domu bez wkładu własnego?

Odpowiedź na powyższe pytania jest kluczem do kolejnych kroków jakimi są:

Decyzja gdzie (w jakim miejscu) będę budować – miasto, poza nim?

Ta decyzja jest kluczowa przed podjęciem decyzji o budowie domu, w szczególności jeżeli będzie finansowana kredytem na zakup działki i budowę domu lub tylko budowę domu. Tutaj ma to ogromne znaczenie. Niewiele banków daje możliwości zakupu działki pod kredyt i następnie kredyt na wykończenie domu. Wchodzą tu wówczas aspekty wkładu własnego. W każdym z tych przypadków przy zakupie działki potrzeba jest minimum 10% lub 20% posiadania własnych pieniędzy. Tyle samo będzie potrzebował klient posiadać oszczędności jeżeli kolejnym krokiem będzie kredyt na dokończenie budowy domu.

Jest to możliwe, ale do takiej transakcji należy się przygotować z Ekspertem/Doradcą  Kredytowym, który krok po kroku poprowadzi Klienta przez możliwości finansowania. Powie jaki kredyt na budowę domu. Pomoże w sporządzeniu i przedstawieniu kosztorysu na budowę domu dla banku, kiedy i jak taką transakcję przeprowadzić oraz w których bankach będzie to możliwe.

Jaką działkę wybrać i jaką wielkość – budowlana, rolna – mała czy duża?

W związku z wejściem w życie, z dniem 16 sierpnia 2016 roku, zmian w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego oraz o zmian w ustawie o księgach wieczystych i hipotece nie wszystkie rodzaje działek zostaną zaakceptowane przez bank.

Banki najchętniej akceptują działki o przeznaczeniu budowlanym i według definicji „działka budowlana” to:

  • działka przewidziana w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę mieszkaniową albo
  • działka, dla której wydano decyzję o warunkach zabudowy z której wynika, że działka jest przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową, albo
  • grunt o przeznaczeniu budowlano-rolnym, w którym nie można wydzielić części budowlanej, gdzie powierzchnia działki nie przekracza 3000 m2 i jednocześnie dla działki wydano decyzję o warunkach zabudowy, z której wynika, że na działce dopuszczona jest zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna lub działka objęta jest miejscowym planem zagospodarowania oraz część działki przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną ma powierzchnię spełniającą wymogi planu w zakresie minimalnej powierzchni działki budowlanej, albo
  • działka przewidziana w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę zagrodową lub działka, dla której wydano decyzję o warunkach zabudowy, z której wynika, że działka jest przeznaczona pod zabudowę zagrodową, gdzie powierzchnia działki nie przekracza 1 ha.”

Za działkę nieakceptowalną przez niektóre banki i traktowaną na równi z rolną (tj. brak akceptacji przeznaczenia również w wersji mieszanej z zabudową mieszkaniową) uznawane są działki o przeznaczeniu :

  1. rolniczym,
  2. zagrodowym,
  3. siedliskowym,
  4. do zalesienia,
  5. do zadrzewienia,
  6. wiejskim osadniczym.

Reasumując – bardzo ważne przed zakupem działki – zawsze należy sprawdzić w wypisie z rejestru gruntów przeznaczenie działki lub w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego – jakie ma przeznaczenie kupowana działka. Przeznaczenie będzie miało kluczowy wpływ czy znajdzie się oferta na kredyt hipoteczny na zakup działki i budowę domu. Nie wszystkie banki dadzą taką możliwość.

Pozwolenie na budowę, wielkość domu?

Kolejnym krokiem lub równocześnie z podejmowaniem decyzji o zakupie działki jest wybór projektu domu – jego wielkości, otrzymania stosownych pozwoleń na  budowę przy udziale architekta. Średni czas otrzymania stosownych pozwoleń to od 2 do 4 miesięcy przy założeniu standardowej sytuacji. Do złożenia wniosku o kredyt na budowę domu zawsze jest wymagane prawomocne pozwolenie na budowę z projektem i wszystkimi załącznikami. Najważniejszym aspektem w tym momencie jest wybór wielkości powierzchni domu – powierzchnia będzie miała znaczenie przy określeniu kosztów budowy domu i minimalnego wkładu własnego do kredytu na budowę domu oraz zdolności kredytowej tj. na jaką maksymalną kwotę bank jest skłonny pożyczyć. Zbyt duża powierzchnia domu i niska zdolność kredytowa może spowodować, że bank zgodzi się na kredyt hipoteczny na budowę domu pod warunkiem większego wkładu własnego. Wówczas klient będzie potrzebował włożenia większej kwoty własnej gotówki w budowę domu. To jest dobry moment, aby spotkać się z Ekspertem/Doradcą Kredytowym i wstępnie ocenić zdolność kredytową. Ocena możliwości finansowania kredytem hipotecznym pozwoli na podjęcie decyzji o wielkości powierzchni domu.

Całkowity koszt budowy domu – kosztorys budowy domu dla banku?

Wielkość powierzchni domu ma znaczenie przy kredycie hipotecznym na budowę domu. Każdy bank ma własny kalkulator kredytu na budowę domu. Jedne banki w swojej ofercie dają możliwość sfinansowania budowy do stanu deweloperskiego, drugie wyłącznie do stanu wykończonego tzw. pod klucz. Kosztorys budowy domu dla banku będzie wyznacznikiem minimalnego wkładu własnego, który musi być wniesiony przez klienta jeszcze przed kredytem. Ekspert/Doradca Kredytowy pomaga w sporządzeniu kosztorysu budowy dla banku vs wymagania do danego banku. Każdy bank ma różne minimalne koszty budowy domu.

W roku 2020 średnie minimalne koszty budowy domu kształtowały się następująco:

  • dom niepodpiwniczony stan deweloperski – 2150 zł z 1m2
  • dom niepodpiwniczony stan wykończony pod klucz – 2750 zł z 1m2
  • dom podpiwniczony stan deweloperski– 2800 zł z 1m2
  • dom podpiwniczony stan wykończony pod klucz– 3200 zł z 1m2

 

Wkład własny, posiadany kapitał plus wielkość kredytu hipotecznego na budowę domu?

Rok 2020 przyniósł zmiany na scenie bankowej i wkładu własnego. Wiele banków w połowie 2020 roku podwyższyło minimalny wkład własny do 20%. Niektóre z banków nadal w 2021 roku pozostawiło minimum 20% wkładu. Jedynie Alior, Millennium, mBank, Pekao SA i PKO BP obecnie dają możliwości minimalnego wkładu własnego na poziomie 10% z pewnymi warunkami. Przy kredycie hipotecznym na budowę domu wkład własny to nie tylko żywa gotówka. Banki również akceptują wartość ziemi, działki budowlanej, kupione wcześniej materiały, oszczędności emerytalne, papiery wartościowe czy pieniądze ze sprzedaży mieszkania.

Rodzaje kredytu na budowę domu – kredyt na budowę domu dla młodych, pożyczka na zakup działki, kredyt hipoteczny na zakup działki, kredyt hipoteczny na działkę i budowę domu?

W sytuacji, gdy klient stoi jeszcze przed decyzją kupna działki i następnie budowy domu możliwe są różne scenariusze i rodzaje finansowania z kredytu. Banki oferują możliwość kredytowania zakupu działki jako  jeden kredyt, a następnie kolejny kredyt na budowę domu po otrzymaniu pozwolenia na budowę. Wówczas klient będzie miał 2 umowy kredytowe. W tym momencie ważna jest ilość posiadanych kredytów hipotecznych, bo obecnie występują ograniczanie w ilości posiadanych kredytów hipotecznych. Dlatego też warto tutaj zastanowić się nad pożyczką na zakup działki.

Drugim wariantem jest kupno działki z rozpoczętą budową i następnie dokończenie budowy – wówczas będzie to kredyt hipoteczny na zakup działki i budowę domu.

Powyższe scenariusze będę miały wpływ na całkowite koszty zakupu i budowy domu w kredycie hipotecznym. Minimalne wkłady własne w różny sposób będą określane, ale w tym pomaga Ekspert/Doradca Kredytowy.

Przygotowanie się do budowy domu z kredytem hipotecznym krok po kroku najlepiej przygotować się z udziałem Eksperta/Doradcy Kredytowego. Korzyścią dla Klienta jest oszczędność czasu i bezpłatne pośrednictwo kredytowe w wyborze oferty kredytowej i banku.